東京の不動産売却はCENTURY21アーバン21

①家や土地も財産分与する必要がある

冒頭で説明したとおり、結婚してから夫婦2人で築き上げてきた財産を分配することを財産分与と呼びます。財産分与は婚姻期間中に構築された財産があれば、夫・妻双方とも相手に請求することができます。
有責配偶者（離婚に至る原因を作った側）であっても相手に対して財産分与を求めることができます。
財産分与には、理論的には以下のように3つの種類があると考えられていますが、実務的に厳密に区別はされていませんし、区別する実益もあまりないことが多いです。
なお、普通財産分与と言うと一般的には「清算的財産分与」のことを指します。

預金のように、額面で資産できるものは二等分して財産分与を行いますが、家や自動車など簡単に分割できないものもあります。
額面で分割できない場合は、売却して現金化してから財産分与をするか、どちらかが譲り受けて評価額の半分を現金で支払うという方法をとります。

②財産分与の対象となる財産とは

分与の対象となる財産は、原則として婚姻期間中に構築された夫及び妻の財産の全てです。

預金や現金・有価証券類だけではなく、自動車や不動産・年金・生命保険積立金など、あらゆる財産が含まれます（ただし、一方配偶者が生前贈与を受けたり、相続したような財産は、夫婦で構築した財産ではないため分与対象とはなりませんので注意しましょう）。

婚姻時に夫婦で生活していた家が持ち家であれば、もちろん財産分与の対象です。

その他にも、たとえば夫が妻に隠れて所有していたマンションや土地も対象となります。共有の財産から購入した不動産は基本的にすべて対象となるため、不動産の名義人は関係ないと覚えておきましょう。

家の売却を少しでも検討しているのであれば、「自分の家がいくらで売却出来そうか」を把握しておきましょう。

まずは、自分の物件種別を選択してから査定依頼をスタートしてみましょう！査定依頼に必要な情報入力はわずか60秒で完了します。

①家を売却して現金化する（②の方法）

もっともシンプルなのは家を売却して、現金化してから二人で分ける方法です。
離婚後にいずれの当事者も家を使用する必要性が低いのであれば、家を売却して現金で分割する方法が最もトラブルは少ないと言われています。
現金は財産分与を公平なものとするために柔軟に分配できるので、この方法で財産を分ければ夫婦双方ともに納得感が得やすいといえます。
また、離婚後に新しい生活を始める際には何かとまとまったお金が必要になるので、その資金源を得られるというのもメリットでしょう。

②相手配偶者の持分を買い取る（③の方法）

離婚の際に必ずしも家を処分できない、したくないという場合は当然あります（例えば不動産市場が悪い場合や居住を継続するべき理由がある場合等）。
このような場合は、家の利用を希望する配偶者が、これを希望しない配偶者に分与持ち分に相当する金額を支払うという方法を取ります。
しかし、不動産の価値が高い場合、相手に支払う金銭が高額となり用意できないという事態があり得ます。そのため、この方法は一方配偶者にそれなりに資金力が必要となりますので、注意しましょう。

①不動産の所有名義を確認する

先ずは、確認しておくべきことは不動産の権利関係がどうなっているのかです。
不動産を購入する際に一方配偶者のみの名義とすることは少なく、税金対策として夫婦の共有名義とされている場合も多くあります。まずは不動産の権利関係を明確にすることが、財産分与の第一歩です。

②不動産の価値を確定する

不動産の権利関係が明確となった後は不動産の価値を確定する必要があります。
不動産の価値は、不動産の市場価格－不動産ローンの残債務で算定されます。
不動産の時価額は不動産取引の業者に見積もりを依頼すれば無料で出してくれます。複数の見積もりを比較すれば、不動産の概ねの価格を把握することができるでしょう。
ローンについては借入先（ローン支払先）の金融機関に問い合わせれば、残高明細を出してくれます。
このようにして把握できた不動産の概ねの市場価格から、ローン残高を引くことで、不動産の価値がわかるのです。
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③分配を検討する

ステップ2で不動産に価値がある場合は、当該不動産は財産分与の対象となります。
他方、不動産の市場価格よりもローン残債が上回っている状態（例えば、不動産の市場価格が8000万円だけれども、ローン残高は8500万円であるという場合です。このような状態を「オーバーローン」と言います）だと、不動産は価値が0であり、財産分与の対象とはなりません。もっともこの場合に一方配偶者が不動産の利用を継続したいのであれば、相手の不動産持ち分（もしあれば）を買い取る必要がありますので、注意しましょう。

①できるだけ高値のご売却なら「仲介」

売却手段としてもっとも一般的なのが「仲介」によるご売却です。不動産会社に売却活動を委託して買い手を見つけてもらう方法で、売却完了時には報酬として仲介手数料を不動産会社に支払います。
3つの売却方法のなかで、もっとも高値でのご売却が仲介です。離婚時に住宅ローンが残っていて売却金額で返済したいと考えている方であれば、希望金額で売れるように仲介に出してみるのが良いでしょう。
当然ですが、買い手が見つからなければいつまで経っても売れません。平均で約6か月、物件の条件が悪いとそれ以上売却までに時間がかかってしまうことを覚えておいてください。

②即現金化をご希望なら「買取」

半年も待てない、今すぐ現金化して清算してしまいたい」という方には「買取」がおすすめです。買取とは不動産買取業をおこなう不動産会社が物件を直接買い取る方法で、不動産会社と価格交渉が完了すれば早くて1週間ほどで現金化することができます。
一方で、仲介に比べると売却価格が6～7割ほどになるというデメリットも。ローンをほとんど返済しているなど、高く売ることよりも早く現金化することを優先したいのであれば買取を検討してみると良いでしょう。

③オーバーローンの場合

オーバーローンの不動産は価値がなく、売れません。
この場合、ローンをコツコツ返済していくしかありませんが、それも難しい場合は借入先と相談しながら、不動産を処分していくことになります。
強制競売より任意売却の方が高値で売れますので、基本的には借入先と相談しながら売却先を探し、任意売却して売却代金をローン返済に充て、残った負債を返済していくことになるでしょう。

①財産分与の請求権利は2年間です。

財産分与を求める権利は離婚が成立した日から2年で消滅します。これを除斥期間といい、この期間を過ぎると相手に財産分与を求めることはできなくなります。
この2年間のうちに相手に財産分与を求める旨を明確に表明していれば、権利は消滅しませんので、分与対象となる財産がある場合、必ずこの期間内に相手に財産分与を求める意思表示をしておきましょう。

②夫婦のどちらかが連帯保証人の場合には負債が消えない

住宅ローンの名義人が夫でも、妻が連帯保証人となっていることがあります。
この場合、離婚しても妻は夫の負債について保証債務を負い続けることになります。この場合に妻が保証人の責任を逃れるには、保証契約の相手当事者である金融機関と話し合うしかありません。ただ、一般的に離婚したからと言って保証債務を免除してくれることはほとんどありません。
そのため、この場合は離婚しても責任が継続することを覚悟しましょう。

③離婚協議書は公正証書化にする

離婚時に財産分与の取り決めをする場合、離婚協議書を作るのが一般的ですが、これを公正証書化しておくことで、相手の支払い義務をより担保できる場合があります。離婚協議書は公正証書化してもしなくても法的な効力は同じです。そのため、必ず公正証書化しなければならないということはありません。しかし、公正証書化しておけば、単純な金銭債務は、相手が支払いを怠ったとき、裁判をしなくても相手の財産に強制執行することができる場合があります。このように直ちに強制執行されてしまうという心理的プレッシャーから、相手が支払いをきちっとすることも期待できるのです。