不動産の売却や購入を検討されている方にとって、法改正は取引の進め方や費用、手続きに直結する重要な変化です。2025年から2026年にかけて、不動産業界では建築基準法、宅建業法、不動産登記法など、複数の最新法改正が相次いで施行されています。港区・東京23区での不動産取引を長年手がけてきた経験から、特に売却・購入の現場で影響が大きい3つの改正ポイントをご紹介します。この記事を読むことで、2025年の不動産取引がどのように変わるのか、そして対応すべきポイントが明確になるでしょう。

建築基準法改正による戸建て・リフォームの確認申請義務化

2025年4月から、建築基準法の「4号特例」が縮小されました。これまで一般的な戸建て住宅や大規模リフォームは、建築確認申請と検査が免除されていたのですが、この特例が廃止される方向に進んでいます。つまり、新築戸建てや既存住宅の大規模改修を行う場合、建築確認申請を経て行政による審査を受ける必要が生じたのです。

この改正は、建築物の安全性と品質を確保することが目的です。特に地震対策や構造安全性が強化される傾向にあり、建築コストの上昇につながる可能性があります。不動産の購入を検討している場合、新築物件の引き渡し時期が延びるリスクも考慮しておく必要があります。

売却・購入時に確認すべきポイント

中古住宅の売却時には、過去のリフォーム履歴が重要になります。確認申請を経ずに大規模な改修を行っていた場合、買主に対する告知義務が生じる可能性があります。また、購入時には物件の建築確認申請書や検査済証の有無を確認することが、今まで以上に重要な判断材料となります。

• 新築戸建ての場合、建築確認申請と完了検査が必須となり、引き渡し時期に影響する可能性がある
• 既存住宅の大規模リフォーム（増改築など）を検討する場合、事前に建築確認の要否を確認する必要がある
• 中古物件の売却時には、過去のリフォーム工事が適切な手続きを経ているか確認しておくことが重要

電子手付金制度の導入と不動産取引のキャッシュレス化

不動産取引における手付金の電子化が進んでいます。従来、手付金は現金で授受されることが一般的でしたが、キャッシュレス決済システムの導入により、銀行振込やオンライン送金による手付金の受け取りが可能になってきました。この動きは、取引の透明性向上と不正防止が目的です。

電子手付金制度の導入により、売主・買主双方にメリットが生まれます。買主側は大金を現金で持ち運ぶ必要がなくなり、安全性が向上します。売主側も受け取った資金の記録が明確に残るため、後々のトラブルを防げます。ただし、対応している不動産会社とそうでない会社があるため、事前の確認が必要です。

手付金授受の新しい流れ

電子手付金制度では、契約日に買主が指定の銀行口座に振込を行い、その記録をもって手付金の授受が完了したものとされます。従来のように契約当日に現金を用意する必要がなくなり、より柔軟な取引スケジュールが可能になりました。

1. 買主と売主が契約日を決定し、その前日までに買主が手付金をオンライン送金する
2. 不動産会社が送金確認を行い、売主に通知する
3. 契約当日に電子契約書と送金記録をもって正式な契約成立となる

不動産登記法改正による住所・氏名変更登記の義務化

2026年4月1日から、不動産所有者の住所や氏名が変わった場合、その変更を登記簿に反映させることが義務化されます。これまでは任意だったこの手続きが、法律上の義務となるのです。所有者不明土地の増加を防ぎ、不動産取引をより円滑にすることが目的です。

転居や結婚で住所や名前が変わった場合、2年以内に登記申請を行う必要があります。正当な理由なく違反した場合、5万円以下の過料が科される可能性があります。また、施行日より前に住所や氏名を変更していた場合も対象となり、2028年3月31日までに手続きを済ませる必要があります。

登記変更手続きの実務的対応

この改正により、司法書士の業務量が増加することが予想されます。不動産を売却する際には、事前に登記簿の住所・氏名が現在のものと一致しているか確認することが重要です。不一致がある場合、売却前に変更登記を完了させておく必要があります。

• 転居や結婚で住所・氏名が変わった場合、2年以内に司法書士に依頼して変更登記を行う
• 不動産売却時には、登記簿の情報が現在の住所・氏名と一致しているか事前確認が必須
• 複数の不動産を所有している場合、全ての物件について変更登記が必要

賃貸住宅の保証人制度変更と保証会社の活用

賃貸不動産の契約時に必要とされていた保証人制度にも、改正の動きが広がっています。高齢社会の進展に伴い、保証人を立てることが困難になるケースが増えているため、保証会社の利用が一般的になってきました。2025年の不動産最新法改正では、賃貸借契約における保証人要件の緩和が検討されています。

保証会社を利用する場合、賃借人は保証会社に対して保証料を支払います。この仕組みにより、高齢者や単身者でも賃貸住宅を借りやすくなるメリットがあります。一方、保証会社の審査基準が厳しくなることで、借りにくくなるケースもあるため、事前に保証会社の審査内容を理解しておくことが重要です。

保証人制度と保証会社の使い分け

保証人制度の変更により、賃貸契約時の選択肢が増えています。従来型の保証人か、保証会社か、あるいは両者を組み合わせるかは、物件と賃借人の状況によって異なります。特に高齢者の方が賃貸住宅を探す場合、保証会社の利用が前提となるケースが増えています。

• 保証人制度が緩和されることで、従来は保証人が必須だった物件でも保証会社のみで対応可能になる可能性がある
• 保証会社を利用する場合、保証料（月額家賃の30～50%程度が一般的）が別途必要になる
• 賃貸借契約時には、保証人要件と保証会社の有無を事前に確認し、自分の状況に合わせて選択することが重要

区分所有法改正がマンション購入・所有に与える影響

2026年4月1日施行の区分所有法改正は、マンション管理の在り方を大きく変えるものです。約24年ぶりの大幅改正となり、管理組合の決議要件が緩和されます。これにより、老朽化したマンションの建替えや大規模修繕の判断がしやすくなることが期待されています。

改正の主な内容は、決議に必要な区分所有者の賛成率が引き下げられることです。従来は「全区分所有者の4分の3以上の賛成」が必要だった案件が、「出席者の過半数」で決議可能になるケースが増えます。一方、建替え決議については依然として高い賛成率が必要です。

マンション購入時に確認すべき管理組合の状況

マンション購入を検討する際には、管理組合の経営状況や修繕計画が重要な判断材料になります。区分所有法改正により、大規模修繕や建替えの判断が進みやすくなる反面、自分の意思に反して建替えが決定される可能性も高まります。購入前に管理組合の議事録や修繕積立金の状況を確認することが重要です。

• 管理組合の修繕計画と修繕積立金の妥当性を確認する
• 直近の管理組合総会の議事録を入手し、大規模修繕や建替えの議論状況を把握する
• 管理会社の変更や管理規約の改正予定がないか事前に確認する

宅建業法改正による「囲い込み」防止と取引透明性の強化

2025年1月から、不動産仲介業者による「囲い込み」防止が強化されました。囲い込みとは、売却依頼を受けた不動産会社が、他の不動産会社に物件情報を提供せず、自社のみで買主を見つけようとする行為です。この不正行為を防ぐため、レインズ（不動産流通機構）への登録と取引状況の報告が義務化されました。

この改正により、売主は専用画面でQRコード付き登録証明書を通じて、自分の物件がどの程度の期間で、どのような状況で売却活動されているかを確認できるようになりました。不動産会社の営業活動の透明性が高まり、売主にとってより有利な条件での売却が期待できます。

媒介契約時に確認すべき事項

不動産を売却する際には、媒介契約（不動産会社に売却を依頼する契約）を結びます。改正により、専属専任媒介や専任媒介契約では、レインズへの登録と定期的な取引状況報告が義務化されました。契約時には、報告頻度や取引状況の確認方法を不動産会社に確認しておくことが重要です。

• 媒介契約時に、レインズ登録のタイミングと報告頻度を確認する
• QRコード付き登録証明書を受け取り、定期的に取引状況を確認する習慣をつける
• 取引状況に不安がある場合は、不動産会社に直接問い合わせて営業活動の進捗を確認する

空き家売買における事前調査義務化と買主保護

2025年の宅建業法改正では、空き家を含む中古住宅の売買時に、不動産会社による事前調査が義務化されました。これまでは売主からの聞き取り情報が中心でしたが、今後は建物の構造的な問題や過去の事件・事故情報など、より詳細な調査が求められるようになります。

事前調査の対象には、建物の基礎や屋根、外壁などの劣化状況、給排水や電気などのライフラインの接続状況、道路との接道状況、土地の形状と地盤状態などが含まれます。必要に応じて、建築士による建物診断報告書の取得も求められる場合があります。

買主が確認すべき調査内容と告知事項

中古住宅を購入する場合、不動産会社から提供される事前調査報告書の内容を十分に理解することが重要です。特に心理的瑕疵（過去の事件・事故）や特殊利用履歴（シェアハウスなど）は、購入判断に大きく影響する情報です。これらの情報が適切に告知されているか確認しましょう。

• 建物の劣化状況や構造的な問題について、専門家による診断結果を確認する
• 過去の事件・事故や近隣トラブルの履歴について、売主と不動産会社から詳しく聞き取る
• 住宅用途以外の特殊利用履歴（民泊、シェアハウスなど）がないか確認する

建築物省エネ法改正による新築物件の省エネ基準義務化

2026年4月から、建築物省エネ法の改正により、延床面積300㎡以上の非住宅建築物に対して、省エネ基準への適合が義務化されます。2025年4月から開始された全新築建築物への省エネ基準適合義務化に続く、さらなる規制強化です。この改正により、新築物件の建築コストが上昇する可能性があります。

省エネ基準への適合には、断熱性能の向上や高効率設備の導入が必要になります。オフィスビルや商業施設の新築では、これらの対応コストが賃料に反映される傾向が見られます。不動産投資を検討している場合、省エネ性能が資産価値や利回りに影響することを認識しておく必要があります。

新築物件購入時の省エネ性能確認

新築物件を購入する際には、省エネ基準への適合状況を確認することが重要です。省エネ性能が高い物件は、長期的には光熱費の削減につながり、資産価値の維持にも有利に働きます。

• 新築物件の省エネ基準適合証書を確認し、断熱等級や一次エネルギー消費量を把握する
• 建物の設備仕様（高効率空調、LED照明など）を確認し、ランニングコストを試算する
• 省エネ性能が高い物件は、将来の売却時にも有利になる可能性を考慮する

よくある質問

Q. 2025年の建築基準法改正で、既存住宅のリフォームを検討しています。確認申請が必要になりますか？

A. 改修の規模によって異なります。増改築や構造に関わる大規模なリフォームは確認申請が必要になる可能性が高いです。詳しくは、リフォーム業者や建築士に事前相談することをお勧めします。

Q. 不動産を売却する際に、登記簿の住所が現在と異なっています。どうすればよいですか？

A. 売却前に司法書士に依頼して、住所・氏名の変更登記を完了させてください。登記簿の情報が売主の現在の情報と一致していないと、売却手続きが進められません。

Q. 中古マンションを購入予定です。区分所有法改正により、建替えが決定される可能性は高まりますか？

A. 一般的には、決議要件の緩和により建替えの判断が進みやすくなる傾向があります。ただし、建替え決議自体はまだ高い賛成率が必要です。購入前に管理組合の修繕計画と建替えに関する議論状況を確認することが重要です。

Q. 電子手付金制度を利用する場合、注意点はありますか？

A. 送金先の口座確認が最も重要です。不動産会社から指定された口座以外への送金は詐欺のリスクがあります。必ず不動産会社に直接確認してから送金してください。

Q. 賃貸住宅を借りる際に、保証人が立てられない場合はどうなりますか？

A. 保証会社の利用が一般的です。保証会社に保証料を支払うことで、従来の保証人の代わりとなります。保証料は月額家賃の一定割合が目安です。

まとめ

2025年から2026年にかけての不動産法改正は、売却・購入・賃貸いずれの場面でも大きな変化をもたらします。建築基準法による確認申請の強化、電子手付金制度の導入、不動産登記法による住所変更登記の義務化、保証人制度の変更、区分所有法改正、宅建業法による透明性強化、空き家売買の事前調査義務化、建築物省エネ法による基準強化——これらは全て、不動産取引の安全性と透明性を高め、買主・借主の保護を強化することが共通の目的です。

港区・東京23区での不動産取引を検討されている方は、これらの改正内容を理解した上で、信頼できる不動産会社や司法書士と相談することが重要です。特に売却時には登記簿の確認、購入時には物件調査と管理組合の状況確認、賃貸時には保証人要件の確認が欠かせません。当社では、最新の法改正に対応した不動産取引サポートを提供しています。ご不明な点やご相談がございましたら、お気軽にお問い合わせください。