2025年から2026年にかけて、不動産に関する法改正が相次いでいます。なかでも空き家対策特別措置法の改正は、所有者不明土地問題の解消を目指す重要な制度変更です。港区や東京23区でも、相続後に放置されたままの物件が増加傾向にあり、多くの所有者が「改正内容がよくわからない」という不安を抱えています。

この記事では、2026年4月に施行される不動産登記法改正や区分所有法改正を含む、不動産 最新 法改正 制度変更の全体像を、初めての方にもわかりやすく解説します。特に空き家所有者や相続人が「今から何をすべきか」を具体的にお伝えします。

空き家対策特別措置法の改正：何が変わったのか

空き家対策特別措置法は、全国的に増加する空き家問題に対応するため、2015年に施行されました。今回の改正は、所有者の責任をより明確にし、自治体による指導・勧告の権限を強化する内容となっています。

改正の大きなポイントは、「特定空き家」の定義が拡大されたという点です。これまで以上に多くの空き家が対象となる可能性があり、所有者には適切な管理が義務付けられることになります。港区や渋谷区などの都市部でも、老朽化した建物の管理不全が指摘されており、この改正は身近な問題として捉える必要があります。

特定空き家の定義拡大と具体的な基準

改正前は「著しく危険」「衛生上有害」といった限定的な基準でしたが、改正後は以下のようなケースも対象になります。

• 屋根や外壁の著しい破損で、雨漏りや崩落のおそれがある状態
• 不法投棄や不法占拠が放置されている状態
• 周辺の景観を著しく損なっている状態
• 適切な管理計画がなく、1年以上放置されている空き家

自治体からの指導に応じない場合、過料が科される可能性も高まります。相続で空き家を取得した場合でも、「相続したばかりだから」という理由では免除されません。不動産 最新 法改正への対応は、早期の判断が重要です。

不動産登記法改正2026：住所・氏名変更登記の義務化

2026年4月1日から施行される不動産登記法改正により、所有者の住所や氏名が変わった際の変更登記が義務化されます。これまでは任意だった手続きが法的義務となることで、所有者不明土地問題の解消が目指されています。

義務化の対象と具体的な手続き

転勤、引越し、結婚による氏名変更など、登記簿に記載された住所や氏名が変わった場合が対象です。港区で所有している不動産の登記簿に、すでに古い住所が記載されているケースは少なくありません。

1. 登記簿謄本を取得して、現在の記載内容を確認する
2. 住所や氏名が変わっていないか確認し、変更があれば司法書士に相談する
3. 必要な書類（住民票や戸籍謄本など）を集めて、変更登記を申請する

特に相続により複数の物件を取得した場合や、海外赴任で住所が変わった場合は、すべての物件について登記内容を確認することが重要です。司法書士の費用がかかりますが、過料を避けるためにも早期の対応をお勧めします。

区分所有法改正2026：マンション管理と建替えのルール変更

2026年4月1日に施行される区分所有法改正は、約23年ぶりの大幅な改正です。築年数が経過したマンションの増加や区分所有者の高齢化に対応し、管理組合の意思決定を円滑にすることが主な目的となっています。

改正のポイントは、これまで「全区分所有者の同意」が必要だった事項が、「出席者の過半数」で決議できるようになったという点です。港区内のマンションでも、管理組合の決議が進まず、修繕工事が遅延しているケースが見られます。この改正により、老朽化したマンションの再生が促進される見込みです。

改正による主な変更点

• 共用部分の管理や変更：過半数の出席と4分の3以上の賛成で決議可能に
• 規約の設定・変更・廃止：過半数の出席と4分の3以上の賛成で決議可能に
• 大規模な建物復旧：過半数の出席と3分の2以上の賛成で決議可能に
• 管理不全マンション：裁判所が管理人を選任できる制度が新設

一方で、所有者が管理組合の決議に反対していても、建替えや大規模修繕が進められるリスクが高まります。マンション所有者は、管理組合の動向に注視し、必要に応じて総会に出席して意見を述べることが重要になります。

長期優良住宅認定制度の条件変更と最新動向

長期優良住宅認定制度は、耐久性や省エネ性能が高い住宅を認定し、税制優遇措置を提供する制度です。不動産 最新 法改正に伴い、2025年から認定条件が一部変更されています。特に省エネ基準への適合が必須化されたことで、新築時の設計段階から対応が必要になっています。

港区でも新築マンションやリノベーション物件の販売時に、この制度の活用がアピールされるようになりました。買主にとっては、固定資産税の軽減措置や住宅ローン減税の拡充など、経済的なメリットが得られます。

認定条件の最新基準

改正により、以下の条件をすべて満たす必要があります。

• 建築基準法に適合し、耐震性を有すること
• 劣化対策等級3（最高等級）を取得していること
• 省エネ基準に適合すること（2025年以降は必須）
• 維持管理計画が策定されていること

既存住宅の場合、リノベーションを検討する際に長期優良住宅認定を目指すことで、売却時の付加価値向上が期待できます。ただし認定取得には専門家のサポートが必要なため、早めに不動産会社や建築士に相談することをお勧めします。

管理計画認定制度：自治体による進捗と実装の最新状況

マンション管理計画認定制度は、適切に管理されているマンションを自治体が認定し、税制優遇措置を提供する制度です。2025年から各自治体で本格的に運用が開始されており、港区でも東京都と連携した認定制度が進展しています。

この制度の狙いは、管理不全マンションを減らし、マンションの資産価値を維持することです。認定を受けたマンションは、修繕積立金の軽減措置や、売却時の信頼性向上といったメリットが期待できます。管理計画認定 制度 自治体 進捗 最新の情報は、各区の住宅課や東京都のウェブサイトで確認できます。

認定取得のプロセスと必要な書類

認定を受けるには、管理組合が以下の要件を満たす必要があります。

1. 管理規約が東京都の基準に適合していること
2. 修繕計画が適切に策定されていること
3. 管理組合の総会記録や会計報告が整備されていること
4. 管理会社との契約内容が明確であること

港区内でも、認定制度を活用して管理体制を強化するマンションが増えています。特に築15年以上のマンションは、修繕計画の見直しと同時に認定取得を検討する価値があります。管理組合の理事会で情報共有し、専門家のサポートを受けながら進めることが重要です。

空き家売買における事前調査義務化と買主保護強化

2025年度の不動産 最新 法改正により、空き家売買では宅建業者による事前調査が義務化されました。これまで売主の告知義務に頼っていた買主保護が、より実質的な内容へと強化されています。

港区や東京23区でも、相続により取得した空き家を売却するケースが増えています。改正により、売主は建物の劣化状況や過去の用途、近隣トラブル情報などを詳細に告知する必要があります。宅建業者は目視調査だけでなく、必要に応じて専門家の調査報告書を添付することが求められます。

事前調査で確認すべき項目

• 建物の基礎・屋根・外壁などの劣化状況（傾き、腐朽、雨漏りなど）
• 給排水・電気などライフラインの接続状況
• 道路との接道状況・再建築の可否
• 土地の形状・地盤状態および境界未確定リスク
• 過去の事件・事故（自殺・孤独死など）や近隣トラブルの履歴

売主にとっては、事前に調査報告書を用意することで、売却後のクレームや契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）のリスクを軽減できます。空き家売却を検討している場合は、早めに不動産会社に相談し、調査の範囲や費用について確認することをお勧めします。

よくある質問

2026年の法改正に対応するために、今からできることは何ですか？

まず、所有している不動産の登記簿謄本を取得して、記載内容を確認することをお勧めします。住所や氏名に変更がある場合は、2026年4月までに司法書士に相談し、変更登記の手続きを進めてください。また、マンション所有者は管理組合の総会で改正内容について確認し、今後の管理体制の見直しに備えることが重要です。

空き家を相続したのですが、どうすればよいですか？

相続後、まず建物の状態を確認し、自治体に相談することをお勧めします。改正により「特定空き家」の基準が拡大されたため、放置すると過料が科される可能性があります。売却を検討する場合は、宅建業者に事前調査を依頼し、買主保護に必要な情報を整備してから進めることが重要です。

マンションの管理組合として、区分所有法改正に対応する必要がありますか？

はい。改正により決議要件が緩和されるため、管理規約の見直しが必要になる可能性があります。また、管理計画認定制度を活用して、マンションの資産価値を維持することも検討すべきです。管理組合の理事会で改正内容を共有し、専門家の意見を聞きながら対応を進めることが一般的です。

長期優良住宅認定制度の条件変更により、既存住宅の価値は変わりますか？

省エネ基準への適合が必須化されたことで、今後は新築・既存を問わず、省エネ性能が高い住宅の価値がより重視される傾向が強まると考えられます。リノベーション時に長期優良住宅認定を目指すことで、売却時の付加価値向上が期待できます。ただし、認定取得には専門家のサポートが必要なため、事前に不動産会社に相談することをお勧めします。

港区で不動産を売却する場合、法改正への対応は必要ですか？

はい。特に空き家や相続物件の売却を検討している場合は、事前調査義務化への対応が重要です。また、登記内容の確認や、売主としての告知義務の範囲についても、宅建業者に相談しながら進めることが重要です。不動産 最新 法改正への対応は、売却をスムーズに進めるためにも欠かせません。

まとめ

2025年から2026年にかけての不動産 最新 法改正 制度変更は、空き家対策、所有者不明土地問題、マンション管理の円滑化といった、複数の課題に対応するものです。特に2026年4月の不動産登記法改正により、住所・氏名変更登記が義務化されることは、すべての不動産所有者に関わる重要な制度変更です。

空き家を所有している場合は、特定空き家の基準拡大に対応するため、早期の管理または売却判断が必要になります。マンション所有者は、区分所有法改正に伴う管理体制の見直しや、管理計画認定制度の活用を検討すべきです。また、長期優良住宅認定制度の条件変更により、省エネ性能がより重視される傾向が強まります。

これらの改正に対応するには、司法書士や不動産会社などの専門家のサポートが不可欠です。港区や東京23区で不動産の売却・管理を検討している場合は、最新の法改正情報を踏まえて、計画的に対応を進めることをお勧めします。「知らなかった」では済まされない義務も多いため、早めの相談と準備が重要です。